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SynoREAL – technisches Immobilienmanagement

Das technische Immobilienmanagement ist eine der Hauptaufgaben bei der Verwaltung von Gewerbe-, Industrie- und Wohnimmobilien und somit einer der größten Arbeitsbereiche eines Verwalters.

Im technischen Immobilienmanagement sind nicht nur die alltäglichen Kleinreparaturen zu überwachen, vielmehr gilt es die gesetzlichen Prüf- und Wartungsintervalle zu überwachen, Instandhaltungsarbeiten zu planen und vor Ablauf der Gewährleistungsfristen sanierte Bereiche oder Neubauten auf Mängel zu überprüfen. Des Weiteren ist eine Vielzahl von technischen Verträgen (Wartungsverträge, Anlagenmietverträge etc.) zu verwalten.

Der Fachausschuss Hausverwaltung des IVD-Süd e.V. hat den Anstoß für die Entwicklung der Software DOMIZIL bzw. dessen Nachfolgeprodukt SynoREAL – technisches Immobilienmanagement gegeben. In einer Vielzahl von Sitzungen wurde in Zusammenarbeit mit dem TÜV-Süddeutschland eine Software entwickelt, die sowohl Hausverwalter für Wohn- und Geschäftshäuser, als auch Verantwortliche im Industrieumfeld bei der täglichen Arbeit unterstützt und ihnen Sicherheit bei den gesetzlichen Prüf- und Wartungsintervallen gibt.

Das Programm SynoREAL ist die moderne Fortentwicklung der Software DOMIZIL.

Durch den Einsatz der Software SynoREAL wird dem Wandel im Bereich der technischen Ausstattung von Liegenschaften Rechnung getragen. Heute ist in Liegenschaften eine Vielzahl von komplexen Anlagen verbaut, die eine spezielle Betreuung benötigen. Unterschiedlichste Bauteile, wie z.B. auch Beschichtungen, benötigen eine auf den verbauten Typ bezogene fachgerechte Betreuung. Die Verantwortung für die Einhaltung von Prüf- und Wartungsintervallen, die Verkehrssicherheit sowie für die ordnungsgemäße Instandhaltung liegt beim Eigentümer oder den beauftragten Immobilienverwaltern.

Die Betreiberhaftung ist somit ein großes Thema für die Immobilienwirtschaft geworden. Aus diesem Grund ist ein aktives technisches Immobilienmanagement heute wichtiger denn je.

Auch dem mit einem Personalwechsel oft einhergehenden Datenverlust kann durch den Einsatz des Programms SynoREAL vorgebeugt werden. Objektspezifisches Wissen geht nicht verloren, wenn die Erfassung der technischen Daten in den Unternehmen systematisch erfolgt. SynoREAL ermöglicht eine einheitliche Erfassung aller technischen relevanter Daten, nachvollziehbar für jeden Mitarbeiter.

SynoREAL – Die Software für Ihr technisches Immobilienmanagement zur Verwaltung von Terminen und Fristen bei Anwesen, Objekten und Liegenschaften.
Produkt-Website von SynoREAL - der Software für Hausverwaltungen

Bestandserfassung der Immobilien und Gewerke

Im Programm SynoREAL sind viele technisch komplexe Bereiche in verschiedenen Gewerken abgebildet. Innerhalb dieser Gewerke können Fristen für

  • Gewährleistung
  • Wartung
  • Prüfung
  • Instandhaltungsfristen

hinterlegt werden. Der Anwender kann Gewerke selbst definieren und mit individuellen Fristen gestalten.

Das Programm gliedert die Datenerfassung eines Anwesens in folgende Bereiche (Gewerke):

  • Abfallmanagement
  • Absperrung – Ventile
  • Abwasseranlage
  • Anwesen
  • Aufzug (Personen- und Lastenaufzug)
  • Aufzug (Unterfluraufzug)
  • Aufzugswärter
  • Balkonelemente
  • Blitzschutzanlage (Klasse I und II)
  • Blitzschutzanlage (Klasse III und IV)
  • Bodenbeschichtung
  • Brandmeldeanlage
  • Brandschutz
  • Brandschutztor
  • Briefkastenanlage
  • CO-Warnanlage
  • Dach
  • Dachanschlüsse
  • Dachrinnen / Fallrohre
  • Dämmung
  • Dosieranlagen/Entkalkung
  • Druckhalteanlage
  • Eingangsbereich
  • Elektroanlage
  • Fassade
  • Fassadenverkleidung
  • Fenster
  • Fensterbeschläge
  • Feuerlöscher
  • Garage/Tiefgarage
  • Gasleitungen
  • Gebäude
  • Geländer
  • Grünanlagen
  • Hauseingangstüre / Tore
  • Hauswasserstation
  • Hebeanlagen Abwasser
  • Hebebühne
  • Hebebühne, gewerbliche Nutzung
  • Heizkostenerfassung, elektr.
  • Heizkostenverdunster
  • Heizöltank
  • Heizungsanlage
  • Heizungsbrenner
  • Heizungskessel
  • Heizungssteuerung
  • Kaltwasserzähler
  • Kamin
  • Klingel/Sprechanlagen
  • Leckanzeige Tank
  • Löschleitungen
  • Lüftung
  • Maibaum
  • Multimedia
  • Notrufsystem (Aufzug)
  • Rampenheizung
  • Rauchabzug
  • Rauchabzug - Garage
  • Rauchmelder
  • Rollläden
  • Sandkiste
  • Schiebepaletten
  • Schließanlage
  • Schneefanggitter
  • Sicherheitsbeleuchtung
  • Sicherheitsstromversorgung
  • Spielgeräte
  • Sprinkler (Nassanlage)
  • Sprinkler (Trockenanlage)
  • Toranlage
  • Treppen
  • Treppenhaus / Gänge
  • Trinkwasser
  • Trockner
  • Verkehrsflächen
  • Vertrag
  • Wärmemengenzähler
  • Warmwasserboiler
  • Warmwasserzähler
  • Waschmaschine

Diese Liste ist beliebig erweiterbar. Gleichzeitig ist es dem Anwender überlassen in welchem Detaillierungsgrad die Aufnahme der Daten erfolgt.

Ein Anlage-Assistent unterstützt Sie bei der erstmaligen Erfassung der Liegenschaft.

 

 

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Wiederkehrende Termine und Fristen

Im Kernbereich von SynoREAL sind viele Fristen des technischen Immobilienmanagements hinterlegt. Die Rechtsgrundlagen für diese Fristen liegen teilweise im europäischen, nationalen und länderrechtlichen Bereich. Des Weiteren sind Regelungen der VdS (Verband der Sachversicherer), VDI (Verein Deutscher Ingenieure) und der DIN (Deutsches Institut für Normen) hinterlegt.

Neben vielen Prüf- und Wartungsfristen sind pro Bereich Erneuerungszyklen, Gewährleistungsfristen und Instandhaltungsfristen hinterlegt. Folgende Prüffristen sind bereits im Programm hinterlegt:

  • Arbeitnehmerunterweisung (Arbeitsschutz)
  • Eichfrist Kaltwasserzähler
  • Eichfrist Warmwasserzähler
  • Feuerlöscher Wartung
  • Gas-Druckdichtigkeitsprüfung
  • Gültigkeit Energieausweis
  • Prüffrist VDS, Sprinkler nass, langfristig
  • Prüffrist VDS, Sprinkler, trocken
  • Prüfung Brandmeldeanlagen
  • Prüfung Brandschutztore
  • Prüfung CO-Warnanlagen
  • Prüfung Heizöltank oberirdisch, Wasserschutzgebiet, ab 1.000 Liter
  • Prüfung Heizöltank, oberirdisch, > 10.000 Liter
  • Prüfung Heizöltank, unterirdisch
  • Prüfung Heizöltank, unterirdisch, Wasserschutzgebiet
  • Prüfung Löschleitung, nicht selbsttätig
  • Prüfung Lüftung TG
  • Prüfung RWA TG
  • Prüfung Sicherheitsbeleuchtung TG
  • Prüfung Sicherheitsstromversorgung
  • Prüfung Sprinkler, baurechtlich
  • Sichtungsprüfung Gasleitung
  • Wartung jährlich
  • Wasseruntersuchung

Neben den Prüfintervallen wurde auch der Wartungsturnus für viele Bestandteile typischer Wohn- und Geschäftshäuser hinterlegt.

Für eine Vielzahl von Gebäudebauteilen wurde auch ein Instandhaltungsintervall, z. B. Anstrich Holzfenster, hinterlegt. Die Intervalle wurden aus der Berufspraxis von mehreren Hausverwaltungen ermittelt. Die Intervalle können individuell von jedem Nutzer und auf die Bedürfnisse einer jeden Liegenschaft angepasst werden.

  • Anstrich (Holz)
  • Anstrich
  • Anstrichintervall
  • Anstrichintervall  Flure Gänge
  • Anstrichintervall Fenster
  • Anstrichintervall Sockel Treppenhaus
  • Anstrichintervall Treppenhaus
  • Aufzugswärter, Unterweisung
  • Austausch Filter
  • Batteriewechsel Rauchmelder
  • Baumschnitt
  • Baumzuschnitt/Prüfung
  • Brandmeldeanlage
  • E-Check
  • Entfernung Maibaum
  • Entkalkung Boiler
  • Garantielaufzeit Heizkostenerfasser, elektr.
  • Garantielaufzeit Wärmemengenzähler
  • Gefährdungsbeurteilung angestellte Hausmeister/Personal
  • Geräteprüfintervall für Arbeitsmittel
  • Gewährleistung, allgemein
  • Grundreinigung
  • Heizwasseruntersuchung
  • Inspektion
  • Instandhaltung - Erneuerungszyklus
  • Instandhaltungsintervall Ventile
  • Kontroll- und Reinigungintervall
  • Kontrolle Rettungswege
  • Prüffrist VDS, Sprinkler, kurz?
  • Prüfung Blitzschutz I/II
  • Prüfung Blitzschutz III/IV
  • Prüfung Bühnenparker
  • Prüfung Dichtheit Kanal
  • Prüfung Maibaum 
  • Prüfung Personen-/Lastenaufzüge
  • Prüfung Potenzialausgleich
  • Prüfung Unterfluraufzüge
  • Prüfung
  • Reinigung Grundleitungen
  • Reinigung und Wartung Heizöltank
  • Sandtausch (Sandkiste)
  • Überprüfungsintervall Absperrung
  • Wartung
  • Wartung Aufzug
  • Wartung Beschichtung TG
  • Wartung Fensterbeschläge
  • Zustandskontrolle Verkehrsflächen

Gewährleistungsfristen

Erst durch die systematische Erfassung von Gewährleistungsfristen wird eine effektive und professionelle Verwaltung möglich. Das Haftungsrisiko lässt sich durch eine aktive Verwaltung von Gewährleistungsfristen deutlich reduzieren.
Für das Gesamtanwesen sowie für typische Sanierungsbauteile, wie Balkone, Flachdächer, etc. lassen sich Gewährleistungsfristen hinterlegen. Gewährleistungsfristen nach BGB und VOB können eingegeben werden und optional abgeschlossene Verträge ergänzt werden.

Vertragsverwaltung

Durch den Wandel in der Gebäudetechnik und im technischen Immobilienmanagement ist die aktive Vertragsverwaltung in diesem Bereich zwingend notwendig. Nur mit der konsequenten Erfassung aller technischen Verträge einer Liegenschaft kann eine effektive Betreuung von Immobilien erfolgen.

Neben den verbreiteten Wartungsverträgen für Heizung, Aufzug und brandschutztechnische Bauteile besteht auch die Möglichkeit, Mietverträge für z.B. Antennen, Wärmecontracting zu verwalten. Es können beliebig viele Verträge gespeichert werden. Das Programm weist automatisch auf die Möglichkeit einer Vertragskündigung hin.

Mit der Dokumentenverwaltung besteht die Möglichkeit die einzelnen Verträge in elektronischer Form zu hinterlegen.

Wiedervorlage - wissen was morgen fällig wird

Die Wiedervorlagefunktion erstreckt sich insbesondere auf die Bereiche

  • Prüfungen
  • Wartungen
  • Gewährleistungen
  • Wiederkehrende Instandhaltung
  • Erneuerungszyklus

Die Darstellung der Wiedervorlagen kann mit verschieden Filtern und Fristen erfolgen, so kann z.B. die Ausgabe nach Sachbearbeitern oder Bauteilen erfolgen.

Mit Hinweisen auf anstehende Fristen kann eine professionelle und vorausschauende Verwaltung von Liegenschaften im Rahmen des technischen Immobilienmanagements erfolgen.

Die Ausgabe der gespeicherten Daten kann in diversen Berichten erfolgen. Die Wiedervorlage berechnet zu einem frei wählbaren Termin die anstehenden Aufgaben pro Anwesen oder pro Gewerk oder auch je Sacharbeiter. Gleichzeitig können auch Filter gesetzt werden, die z.B. den Ablauf von Gewährleistungsfristen in diesem Jahr anzeigen. Mit dieser Funktion kann der Verwalter am Jahresanfang alle Abläufe der Gewährleistung in allen oder einzelnen Anwesen abfragen und entsprechende Begehungen der Anwesen veranlassen.

Archivierung von technischen Unterlagen

Zu jedem Gewerk können beliebige technische Unterlagen in Dateiform archiviert werden und sind jederzeit über das Programm verfüg- und einsehbar.

SynoREAL – Die Software für Ihr technisches Immobilienmanagement zur Verwaltung von Terminen und Fristen bei Anwesen, Objekten und Liegenschaften.

Technisches Gebäudemanagement

Artikel über die Herausforderungen des  technischen Gebäudemanagements in der Ausgabe "AIZ Spezial - Verwalterthemen 2013" des Immobilienverband IVD:

Artikel über die Herausforderungen des  technischen Gebäudemanagements